土地探しはエリア決めから
大きなエリアを決めて土地探しをする
土地探しをするに当たってまず考えておきたいのが、エリアのしぼり込みです。
大きく考えると、都心か郊外かということになるでしょう。
ただし、郊外といっても海の見えるところ、山が多いところと好みはさまざまです。
文教地区、高級住宅街、古い街並が残るところなど、好みの街の雰囲気もエリアを決める
要素のひとつです。
また、通勤時間、実家からの距離などを優先する人もいるでしょう。どんなところにこだわるかで、
居住エリアがおおよそ決まってくるはずです。
エリアが決まったらピンポイントの土地探しとなります。いくつか候補地が出ると思いますが、
決断する前には十分な現地調査が必須です。
周辺の都市計画道路予定地、用途地域なども確認しておきましょう。
こっそり教えるプロの鉄則！
条件の羅列はやめ、優先順位をつける！
失敗したくないという思いが強いと、勉強熱心になり｢よい環境、よい土地とは｣という条件がたくさんわかってきます。しかし、条件だけを羅列していると、｢もっとよいものがあるはず｣と考えてしまい、いつまでも納得のいく土地に出会えません。最終的には、あせりも出てきた頃に、業者にすすめられた土地をなんとなく購入し失敗、ということになります。それを避けるために、条件はただ羅列するのではなく、優先順位をつけることが大切です。
開発分譲地の人気のワケ！
- 子育て世代が多い。
- 街並みがキレイ。
- 家を建てるための条件が整っている。
- 給排水設備
- 境界がハッキリ
- 近隣との付き合いも新しく移り住んだ人が多くなるのでうまくいきやすい。
一般的な住宅地には、開発分譲地と一般住宅地があります。開発分譲地は、新たに造成された住宅地です。
ココがポイント！失敗なしの家づくり！
日当たりは冬の太陽高度を考慮する
夏の間は日当たりのいい土地でも、冬には状況が変わることがあります。
首都圏の太陽高度は、夏至で78.2度、冬至で31.4度。2倍以上の差があります。
そのため周囲の建物の状況次第で冬は日が入らないこともあるのです。
もし、購入する土地がこのような土地だった場合は、2階をリビングにしたり、屋根にトップライトを
つけたりといった工夫で日当たりをよくすることが出来ます。
プラン依頼先に相談してみましょう。
自分で確認！候補物件のチェックポイント
- 通勤・通学経路
- 最寄りの駅までの環境
- 金融機関、消防、警察、市役所、公園などの公共施設
- スーパーなどの商業施設
- 病院などの医療施設
- 保育所、幼稚園、小中学校などの教育施設
- 周辺の道路や鉄道の状況
こっそり教えるプロの鉄則！
現地には昼夜ともに何度も足を運ぶ
住宅の周辺環境を知るのに、時間を惜しんではいけません。気に入った物件ならば、通勤時間帯の朝、夜、そして休日の昼間の最低3回は確認するのがベター。競輪、競馬場などが近くにある場合は、レース開催日に街の雰囲気がガラリと変わることがあります。
現地へは、公共の交通機関を利用するのがおすすめです。最寄りの駅やバス停から歩き、交通量、人通り、街灯の設置状況、嫌悪施設の有無などを確認します。現地に着いたら、周辺100m四方ぐらいは歩いてみましょう。築何年くらいの建物が多いか、一戸建てとアパート・マンションの割合、すれ違う人の会話などから住む人の様子が伝わってきます。休日の昼間など比較的落ち着いた時間帯に行ったときは、近所の人に街の住み心地を聞いてみるのもいいでしょう。率直に｢この周辺の住宅を検討しています｣と言えば、あんがい教えてくれるものです。
家が建てられる土地を知る
家を建てるために土地には法的規制があり、希望のプランが建築できない場合があります。
どういった規制があるか一部をご紹介します。
用途地域表
用途地域の種類と建築物の制限
| 住居系 | 第1種低層住居専用地域 | 低層住宅の良好な環境保護のための地域。もっとも規制が厳しい。 |
|---|---|---|
| 第2種低層住居専用地域 | 低層住宅の良好な環境保護をしつつ、150m2以下の小規模店舗は建てられる。 | |
| 第1種中高層住居専用地域 | 中高層住宅の良好な住環境を保護する地域。500m2以下の店舗は建てられる。(業種制限有り) | |
| 第2種中高層住居専用地域 | 中高層住宅の良好な住環境を保護する地域。1,500m2以下の店舗、事務所は建てられる。(業種制限有り) | |
| 第1種住居地域 | 住環境の保護のため、大規模な店舗、事務所の建築が制限される地域。 | |
| 第2種住居地域 | 住環境の保護をしつつ、大規模な店舗、事務所の建築が認められる地域。 | |
| 準住居地域 | 道路沿道の利便性を図りつつ、住環境も保護する地域。大規模な駐車場や倉庫が建てられる。 | |
| 商業系 | 近隣商業地域 | 近隣住民への日用品を供給するための大規模な店舗や事務所の増進を図る地域。 |
| 商業地域 | 商業利便の増進を図る地域。大規模な工場以外はほとんど建てられる。風俗施設もＯＫ。 | |
| 工業系 | 準工業地域 | 工場と住宅が共存する地域。火災や公害の発生など環境悪化の恐れがない工場はほとんど建てられる。 |
| 工業地域 | 工業利便の増進を図る地域。大規模な工場以外はほとんど建てられる。 | |
| 工業専用地域 | 工業利便の増進を図る地域。住宅は建てられない。 |
土地と道路の関係
敷地と道路の関係によって建物に制限が出てくる
住宅敷地とそれに接する道路は、密接な関係にあります。建築基準法では、住宅用の敷地には、幅4m以上の道路が間口2m以上接していなければ建物を建築できない
｢接道義務｣を定めています。
ただし、場所によっては、接する道路幅が4mに満たない敷地もあるでしょう。その場合は、道路の中心線から2m後退したところを道路の境界線とみなす｢セットバック｣が定められています。セットバックが必要な土地は、境界線からうしろの敷地に家を建てることができますが、境界線より前の敷地は、自分の土地であっても建物や塀をつくれません。建ぺい率や容積率を割り出すときにも、境界線より前の敷地は、敷地面積に含めることができません。
接道義務
住宅を建てる敷地には、幅4m以上の道路に間口2m以上接していなければいけない。
セットバック
道路の幅が4mに満たない場合は、道路の中心線から2m後退した場所から家を建てられる。
中古物件などを購入した場合は、建て替え時にセットバックを行う必要がある。その際、セットバックのための助成金を設けている自治体もあるので、
条件などを確認するといいだろう。
土地と建物の大きさの関係
用途地域ごとの建ぺい率・容積率の数値
| 用途地域 | 建ぺい率 | 容積率 | |
|---|---|---|---|
| 住居系 | 第1種低層住居専用地域 | 30%、40%、50%、60% | 50%、60%、80%、100%、150%、200% |
| 第2種低層住居専用地域 | |||
| 第1種中高層住居専用地域 | 100%、150%、200%、300%、400%、500% | ||
| 第2種中高層住居専用地域 | |||
| 第1種住居地域 | 50%、60%、80% | ||
| 第2種住居地域 | |||
| 準住居地域 | |||
| 商業系 | 近隣商業地域 | 60%、80% | |
| 商業地域 | 80% | 200%、300%、400%、500%、600%、700%、800%、 900%、1,000%、1,100%、1,200%、1,300% |
|
| 工業系 | 準工業地域 | 50%、60%、80% | 100%、150%、200%、300%、400%、500% |
| 工業地域 | 50%、60% | 100%、150%、200%、300%、400% | |
| 工業専用地域 | 30%、40%、50%、60% | ||
| 用途地域の指定のない地域 | 30%、40%、50%、60%、70% | 50%、80%、100%、200%、300%、400% | |
日当たりや通風確保のため建物の高さにも制限がある
建築基準法では、用途地域ごとに建物の高さも制限しています。これは、近隣の建物の高さによって、日当たりや通風など住環境に影響が出てくるからです。
制限の種類は5つありますが、それらの中には条件などが重複するものもあります。重複した場合は、その中で、もっとも厳しい規制に従う必要があるので注意しましょう。
各制限は用途地域、敷地面積などによって算出方法が違ってきます。一般の人には分かりにくい部分があるかもしれませんので、土地購入の際には、不動産業者などに納得のいくまで確認し、説明を受けましょう。
必須！土地の安全性チェック！
家を支える地盤は工事の前に調査が必須
建物の耐震性・耐久性を高めても、それが建てられた土地の地盤が弱いと敷地の一部分が沈む不動沈下を起こす可能性が高まります。不動沈下が起こると、それによって家が傾き、窓やドアの枠が歪んだり、壁にヒビが入り、安全に住むことができません。欠陥住宅の約7割は、軟弱地盤が引き起こしたものともいわれています。
地盤の状況は、周辺の環境などからある程度推測することもできます。不安な要素がある場合は、専門的な地盤調査を行いましょう。
現在もっとも一般的な調査方法は、スウェーデン式サウンディング調査です。費用は5万円前後。事前に造成業者が行っている場合もあるので確認しましょう。
調査の結果、その土地が軟弱地盤だった場合でも、地盤改良の工事を行うことで、頑丈な基礎の家を建てることは可能です。
スウェーデン式サウンディング調査の方法
地盤に不安がある場合は調査を行うことをおすすめします。地盤調査は、土地を購入してからになるため、調査費用は通常、買い主負担になります。
一般的な住宅であれば5万円前後の費用です。
調査方法はスウェーデン式サウンディング方法が一般的です。スクリューをつけた鉄の棒に100キロ程度の重りをつけて、回転させながら地面に刺し、その回転数を測定して強度を判定します。強度は｢N値｣という数値で表されます。N値が3未満の場合は地盤が弱いと考えていいでしょう。検査は専門業者が行いますので、建築依頼先に相談して仲介してもらいましょう。
変形敷地もプラン次第で大満足！
一般的な敷地の場合のプランニング
一般的な敷地であれば、日当たりのよい南側にリビングや庭を配します。日当たり、風通し、プライバシーなどを確保するために、隣家との間隔には配慮が必要です。
法的には、家の壁は隣地との境界線から50cm以上離すこととされており、低層住居専用地域では、1mまたは1.5m以上離すよう定められています。
土地選びは、不動産業者だけではなく、住宅業者や建築のプロに相談するのも後悔しない土地選びのコツのひとつです。
土地購入のための資金プラン
通常の住宅ローンなら着工前にローン実行が可能
土地を購入して家を建てる場合、多くの住宅ローンは、土地と建物のローンを同時に組むことになります。銀行など民間の金融機関が扱う住宅ローンでは、建築予定の家の図面や契約書の写し、建築費の見積書などを参考にして融資が決定されるので、建築着工前からローン実行が可能となり、土地の代金もそのローンで支払えます。
しかし、フラット35や財形住宅融資などでは、完成した住宅の登記後にローン実行となるため、土地購入や工事の前払い時には融資が受けられません。その場合、つなぎ融資を検討する必要があります。
また土地の場合、状態によっては購入代金以外にもお金がかかるケースがあります。資金計画では、プラスアルファの予算も準備しておきましょう。
つなぎ融資を受ける場合の流れ
つなぎ融資が必要なとき
つなぎ融資とは、土地の購入や物件の引渡し(登記)など、住宅ローン実行までの間に、短期間だけ行われる融資のことです。フラット35や財形住宅融資は、物件の抵当権を登記した後でなければ、ローンが実行されません。しかし登記を済ませるには、不動産業者には土地の、建築業者には建物の代金を支払い、住宅を自分のものにする必要があります。このようなときに利用されるのが、つなぎ融資です。
また、家を買い換える場合も、つなぎ融資が必要になることがあります。新しい家に引っ越した後に、以前の家の代金が入金されるといったとき、先に次の家の支払いを済ませなければならないからです。
つなぎ融資の申込みは、銀行など民間の金融機関で受けつけています。
購入代金以外にもお金がかかる土地
その場合、いずれかの土地に接道している道路から水道を引き込む工事が必要。費用は数十万円。
試掘によって本格的発掘が必要とされた場合は、発掘中は建築工事が中断し、借入金利、仮住まい費用など計画時よりも費用負担が増える可能性がある。
あいまいなまま購入すると、数十万円の自己負担で調査が必要になることもある。
こっそり教えるプロの鉄則！
土地だけでは住宅ローンは組みにくい
｢条件のいい土地を見つけたが、まだマイホームのプランが具体的ではない｣｢将来の子どもの家のために、近所に土地を買いたい｣など、今すぐ家を建てなくても、土地だけを購入したくなることはあり得ます。しかしほとんどの金融機関では、土地だけの住宅ローンは組みにくいのが現状です。
住宅ローンは、ほかのローンに比べ低金利なことから、厳しい審査条件が設定されています。代表的なものが｢土地と建物のローンを同時に組むこと｣です。この条件をクリアしなければ、融資したお金が投資や生活費んどに転用されかねないとして審査が通りません。ただし金融機関によっては｢2年以内に建てるならOK｣など、建築までの期間を条件に組めることもあります。
住宅ローンを使用しなくても、土地担保ローンやセカンドハウスローンなどを使うことはできますが、金利がかなり高くなります。
土地購入の契約は権利を明確に
土地は目に見えない確認項目がいっぱいある
土地購入の契約前のチェックポイント
- 権利関係
- 建物の制限
- 設備の状況
- 売買の条件
についてチェックする必要があります。 必要な方はサポートさせていただきますのでお気軽にご相談下さい。
契約のキャンセルができる場合
- 買主が手付金を放棄したとき。
- 買主が代金を支払ったあと、売主が引渡しをしてくれないなどの契約違反があったとき。
- 敷地に危険物が埋まっていたなどの重大な瑕疵が見つかったとき。
- 売主が不動産業者であって、クーリングオフが適用されるとき。
- 契約書にローン条項があり、予定していたローンが利用できないとき。
- 詐欺にあったとき(この場合は弁護士など法律の専門家に要相談)。
土地の取得のQ&A
- Q ：夫婦共働きです。所有権の名義を分けたほうがいいのでしょうか？
-
A ：土地の所有権は何人かで分けて登記することもできます。その場合、7:3など割合を決めることになります。
夫婦共に所得がある場合、名義を分けておけば所得税の住宅ローン控除を2人で受けられるというメリットがあります。
くわしくは税理士など専門家に相談してみましょう。
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